Обследование фасада: когда и как проводится

Обследование фасада — это оценка технического состояния наружных стен, облицовки, узлов крепления и утепления с выводом о пригодности к дальнейшей эксплуатации и перечнем необходимых работ. Его проводят перед ремонтом или реконструкцией, при покупке здания, после аварийных ситуаций и при появлении дефектов.

Главный критерий качества обследования — полнота доступа: фасад, осмотренный только с земли, не даёт информации о состоянии анкеров, кронштейнов и утеплителя. Надёжный вывод требует выборочных вскрытий и инструментального контроля.

Статья адресована собственникам, управляющим компаниям, застройщикам и технадзору. Смежные материалы — в разделе Эксплуатация, нормы и ремонт фасадов.

Основные поводы для обследования:

• Дефекты — трещины, отслоения, выпадение элементов облицовки, ржавые подтёки, промерзание и сырость стен изнутри.

• Подготовка к капитальному ремонту или реконструкции — чтобы решить, ремонтировать существующую систему или заменить её, и получить исходные данные для проекта.

• Смена собственника или приёмка — оценка состояния при покупке здания или передаче в эксплуатацию.

• Надстройка, пробивка проёмов, монтаж тяжёлого оборудования на стенах — нужно подтвердить несущую способность основания.

• Чрезвычайные ситуации — пожар, землетрясение, ураган, подтопление, строительство рядом.

• Плановый контроль — периодический осмотр в рамках эксплуатации, особенно для высотных зданий и навесных систем над пешеходными зонами.

• Спор с подрядчиком — фиксация недостатков в гарантийный период.

Отдельный случай — навесные фасады, смонтированные без полного комплекта исполнительной документации. Если неизвестно, какие анкеры и кронштейны стоят, с каким шагом и в каком основании, судить о запасе надёжности невозможно. Здесь обследование восполняет пробелы: вскрытия и испытания дают фактические данные, по которым можно оценить систему расчётом.

Чем раньше проведено обследование, тем больше вариантов остаётся у собственника: на ранней стадии дефекты чаще всего устраняются локальным ремонтом, а запущенное состояние может потребовать полной замены системы.

Обследование обычно идёт в три этапа.

1. Подготовительный. Сбор документации: проект, исполнительные схемы, паспорта и сертификаты материалов, акты скрытых работ, журналы осмотров. Изучение истории объекта — ремонтов, аварий.

2. Предварительный (визуальный) осмотр. Сплошной осмотр фасада, картирование дефектов на развёртке, фотофиксация, простукивание облицовки, выявление зон, требующих детального изучения.

3. Детальное инструментальное обследование. Выборочные вскрытия облицовки навесного фасада для осмотра подсистемы, анкеров, утеплителя и ветрозащиты; измерения прочности, влажности, отклонений; испытания анкеров вырывом; при необходимости — отбор проб в лабораторию.

Порядок и состав работ по обследованию зданий регламентирует ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Доступ к фасаду обеспечивают автовышкой, люлькой, лесами или силами промышленных альпинистов; места вскрытий выбирают так, чтобы охватить разные стороны света, этажи и характерные узлы.

Набор приборов подбирают под задачу; типовой комплект:

Тепловизионную съёмку проводят при заметной разнице температур внутри и снаружи — в отопительный сезон, без прямого солнца на фасаде.

Результат обследования — технический отчёт (заключение). Обычно он содержит:

• описание объекта и конструкции фасада, перечень изученной документации;

• методику и перечень использованных приборов;

• ведомость дефектов с привязкой к осям и отметкам, развёртки фасадов с картой дефектов, фотоматериалы;

• результаты инструментальных измерений и лабораторных испытаний;

• оценку категории технического состояния;

• выводы о причинах дефектов;

• рекомендации: неотложные меры безопасности, ремонт, усиление, замена системы, дальнейший мониторинг.

Хороший отчёт позволяет сразу перейти к проектированию и сметному расчёту: из него видно, какие элементы менять, в каком объёме и почему.

По итогам обследования принимают одно из решений:

• Эксплуатация без изменений с плановыми осмотрами — если дефекты незначительны.

• Текущий ремонт — заделка трещин, замена отдельных элементов облицовки, восстановление герметизации, очистка и гидрофобизация.

• Ремонт подсистемы — замена корродированных кронштейнов и анкеров, доустановка точек крепления, восстановление утеплителя.

• Замена фасадной системы — при массовых дефектах или если стену нужно утеплить: демонтаж старой облицовки и устройство навесного вентилируемого фасада.

• Неотложные меры — ограждение опасной зоны, защитные сетки, снятие аварийных элементов.

При замене системы исходные данные обследования — прочность основания, результаты вырыва анкеров, геометрия стен — используют в проекте подсистемы.

Рекомендации отчёта удобно разбить по срочности: что сделать немедленно, что — до следующей зимы, что — в плане капремонта. Такая очерёдность помогает распределить бюджет и не откладывать работы, влияющие на безопасность людей под фасадом.

ГК «Техноформа» ведёт проектирование, утепление, монтаж подсистем НВФ и облицовку; стоимость работ компания определяет после осмотра объекта. Примеры фасадов, спроектированных и смонтированных компанией:

• Чеченский государственный университет в Грозном — 12 000 м² СФБ; проектирование и шеф-монтаж.

• БЦ RUBLEVO BUSINESS PARK в Москве — 15 000 м² СФБ и 5 000 м² FRONTEK на навесном фасаде.

Все объекты — в разделе проекты Техноформы. Если обследование показало загрязнения облицовки, пригодится статья Очистка фасада из камня и бетона.